Một con số gây choáng: chỉ trong 5 năm 2026–2030, TP.HCM mới (sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) cần 8,0–8,9 triệu tỷ đồng vốn đầu tư toàn xã hội. Để dễ hình dung, đây là quy mô vốn cho một siêu đô thị hơn 15 triệu dân đang chạy đua trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu Đông Nam Á. Câu hỏi lớn: tiền ở đâu ra?
Vì sao cần nhiều vốn đến vậy?
TP.HCM mới có diện tích 6.772,59 km², dân số 2025 khoảng 14 triệu, hướng tới 15,5 triệu năm 2030. Thành phố cần đồng thời:
- Xây dựng mạng metro từ 187 km (2030) lên 275 km (2035) và 700 km (2045).
- Hoàn thành Vành đai 3, 4, hàng loạt cao tốc, Sân bay Long Thành, cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ.
- Giải bài toán nhà ở khi giá bất động sản lõi tăng 10–15%/năm, vượt xa thu nhập.
Nhu cầu vốn còn tăng theo cấp số nhân ở các giai đoạn sau: 17,1–19,0 triệu tỷ (2031–2035); 96–112 triệu tỷ (2036–2045); 900–1.200 triệu tỷ (2046–2075).
Tiền đến từ đâu? Sáu dòng vốn chính
Dự thảo xác định cơ cấu nguồn đa dạng, không phụ thuộc một kênh:
- Ngân sách nhà nước (NSNN): vốn nền tảng, nhưng có giới hạn.
- Vốn ngoài nhà nước: doanh nghiệp tư nhân trong nước – lực lượng chủ đạo.
- FDI: TP.HCM hiện hữu chiếm ~21% FDI cả nước; sáp nhập Bình Dương (thủ phủ công nghiệp) càng tăng sức hút.
- PPP và ODA: hợp tác công – tư và vốn vay ưu đãi cho các dự án lớn.
- Trái phiếu đô thị và quỹ đầu tư hạ tầng/chiến lược.
- Khai thác quỹ đất, thu hồi giá trị đất (LVC) và TOD.
Điểm mấu chốt: LVC và TOD gánh phần lớn vốn hạ tầng
Đây là điểm mới quan trọng nhất. Thay vì trông chờ ngân sách, dự thảo đặt mục tiêu để nguồn thu TOD gánh ~37% vốn metro giai đoạn 2026–2030 và ~55% giai đoạn 2031–2035. Cơ sở của kỳ vọng này: metro làm giá đất quanh ga tăng 20%–150%, và Nhà nước thu hồi một phần địa tô đó.
Tuy nhiên, dự thảo cũng thẳng thắn thừa nhận thiếu hụt tới 69% vốn hạ tầng giai đoạn 2026–2030. Đây là khoảng trống lớn, cho thấy áp lực huy động vốn tư nhân và quốc tế là rất thực.
Hàm ý đầu tư
- Cơ hội cho vốn tư nhân và FDI: khoảng trống 69% vốn hạ tầng là “miếng bánh” cho nhà đầu tư qua PPP, R+P, đấu giá quỹ đất quanh ga.
- Doanh nghiệp bất động sản gắn hạ tầng sẽ có nhiều dự án hợp tác với Nhà nước.
- Rủi ro cần lưu ý: khoảng trống vốn quá lớn có thể khiến tiến độ hạ tầng chậm hơn kế hoạch – nhà đầu tư đừng kỳ vọng mọi tuyến metro đúng hạn.
Khuyến cáo: Các con số vốn (8,0–8,9 triệu tỷ đồng và các giai đoạn sau) là ước tính trong dự thảo quy hoạch chưa được phê duyệt, có thể thay đổi khi thẩm định. Việc thừa nhận thiếu hụt 69% vốn là chỉ dấu quan trọng về rủi ro tiến độ mà nhà đầu tư phải cân nhắc.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
